రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో, ముఖ్యంగా కమర్షియల్ , సెమీ-కమర్షియల్ ప్రాపర్టీల విక్రయాల్లో ఇప్పుడు ఒక కొత్త ట్రెండ్ జోరందుకుంది. మా ప్రాజెక్టులో ఇన్వెస్ట్ చేయండి.. నిర్మాణం పూర్తయ్యే వరకు లేదా పూర్తయిన తర్వాత కూడా నెలనెలా ఇంత అద్దె గ్యారెంటీగా ఇస్తాం అంటూ బిల్డర్లు ప్రకటనలతో ఆకట్టుకుంటున్నారు. దీనినే అస్యూరెడ్ రెంటల్ స్కీమ్ లేదా కమిటెడ్ రిటర్న్స్ అంటారు. బ్యాంకు వడ్డీల కంటే ఎక్కువ ఆదాయం వస్తుందనే ఆశతో చిన్న, మధ్యతరగతి ఇన్వెస్టర్లు లక్షలాది రూపాయలు వీటికి కుమ్మరిస్తున్నారు. అయితే, కొన్నాళ్ల పాటు సక్రమంగానే అద్దెలు చెల్లించే బిల్డర్లు, ఆ తర్వాత రకరకాల సాకులు చెబుతూ చేతులెత్తేస్తుండటం ఇప్పుడు పెద్ద వివాదాలకు దారితీస్తోంది.

ఈ అద్దె గ్యారెంటీ స్కీమ్‌ల వెనుక ఉన్న అసలైన లూప్‌హోల్స్ ఏమిటో ఇన్వెస్టర్లు ఖచ్చితంగా తెలుసుకోవాలి. సాధారణంగా బిల్డర్లు ప్రాపర్టీ అసలు ధర కంటే 20 నుండి 30 శాతం అదనంగా ధరను పెంచి విక్రయిస్తారు. ఆ పెంచిన సొమ్మునే తిరిగి మీకే నెలవారీ అద్దె రూపంలో ఇస్తూ మభ్యపెడతారు. ప్రాజెక్ట్ నిర్మాణం ఆలస్యమైనా, లేదా ఆశించిన స్థాయిలో ఐటీ కంపెనీలు, మాల్స్ ఆ ప్రాపర్టీని లీజుకు తీసుకోకపోయినా బిల్డర్లకు ఆదాయం ఆగిపోతుంది. అప్పుడు వారు కొనుగోలుదారులకు అద్దెలు ఇవ్వడం నిలిపివేస్తారు. లీగల్ అగ్రిమెంట్లలో ఉండే కొన్ని మెలికల వల్ల ఇన్వెస్టర్లు అటు అద్దె రాక, ఇటు ప్రాపర్టీ చేతికి అందక రోడ్డున పడే పరిస్థితి వస్తోంది.

దేశవ్యాప్తంగా ఉన్న వివిధ రాష్ట్రాల రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీలు , కోర్టులు ఈ స్కీమ్‌లపై కొనుగోలుదారులను గట్టిగా హెచ్చరిస్తున్నాయి. అస్యూరెడ్ రిటర్న్స్ లేదా ఫిక్స్‌డ్ మంత్లీ రెంటల్స్ వంటి గ్యారెంటీలకు చట్టబద్ధత లేదని రెరా స్పష్టం చేస్తోంది. రాతపూర్వకమైన ప్రమోటర్ల వాగ్దానాలు రెరా ఆమోదించిన ఫార్మాట్లలో, కంప్లైంట్ అగ్రిమెంట్లలో స్పష్టంగా లేకపోతే వాటిని చట్టబద్ధంగా అమలు చేయడం కష్టమని ట్రిబ్యునల్స్ పేర్కొంటున్నాయి. కొన్ని సందర్భాల్లో బిల్డర్లు ఇచ్చే పత్రాలు కేవలం సాధారణ ఎంఓయూ లకే పరిమితం కావడం వల్ల, మోసపోయినప్పుడు రెరా పరిధిలోకి కూడా ఆ ఫిర్యాదులు రాకపోవచ్చునని న్యాయ నిపుణులు హెచ్చరిస్తున్నారు.

అమాయక ఇన్వెస్టర్లు ఇటువంటి ట్రాప్‌లలో పడకుండా ఉండాలంటే కేవలం ప్రకటనలను చూసి మోసపోకూడదు. ఏదైనా ప్రాపర్టీ కొనే ముందు సదరు బిల్డర్ ట్రాక్ రికార్డ్, ఆ ఏరియాలో ఉన్న అసలైన మార్కెట్ లీజు రేట్లను స్వయంగా పరిశీలించుకోవాలి. అగ్రిమెంట్ ఫర్ సేల్ పత్రాలలో ఈ అద్దె గ్యారెంటీ క్లాజ్ స్పష్టంగా ఉందో లేదో లీగల్ నిపుణులతో వెరిఫై చేయించుకోవాలి. కోర్టు తీర్పుల ప్రకారం.. కేవలం ఒక పేపర్ ముక్కపై రాసిచ్చే అద్దె హామీలను నమ్మి జీవితకాల సంపాదనను పెట్టుబడిగా పెడితే, భవిష్యత్తులో లీగల్ చిక్కులు ఎదుర్కోవాల్సి వస్తుందని గ్రహించాలి. ప్రకటనల మాయలో పడకుండా, వాస్తవాలను బేరీజు వేసుకోవడమే ఇన్వెస్టర్లకు శ్రీరామరక్ష.